Текущие условия семейной ипотеки
Семейная ипотека остается самой популярной льготной программой для покупки недвижимости. В августе по ней было выдано 68,5% всех кредитов. А в сентябре в Татарстане доля этой программы была еще выше — 72%. Средний размер кредита по стране составляет около 5,5 млн рублей, ежемесячно заемщики платят 31-34 тыс. рублей.
Участвовать в программе могут семьи, воспитывающие детей. Главное условие — ребенок должен быть рожден после 1 января 2018 года, либо в семье воспитывают ребенка-инвалида до 18 лет. Ставка по программе составляет 6% на весь срок кредита (до 30 лет). Для Москвы и Санкт-Петербурга сумма займа не может превышать 12 млн рублей, для остальных регионов — до 6 млн. Первоначальный взнос начинается от 20%.
Программа будет действовать до 2030 года. Ее условия периодически меняют. В 2025-м убрали лимиты на кредиты для конкретных банков, запретили скрытые комиссии, а в малых городах с недостатком нового жилья разрешили покупать квартиры на вторичном рынке. Изменения ожидаются и в 2026-м — некоторые нововведения уже приняты, другие — сейчас обсуждают. Рассмотрим их подробнее.
Что изменится в 2026 году
Один кредит на семью
Ключевым изменением, которое уже подтверждено, станет принцип одна семья — один льготный кредит. Это означает, что супруги больше не смогут оформить две отдельные ипотеки. И муж, и жена будут обязаны выступать созаемщиками по кредиту, и убрать кого-либо из договора будет невозможно. Изменение вступит в силу 1 февраля 2026 года.
В Минфине РФ пояснили, что изменение направлено на адресную поддержку семей и борьбу со злоупотреблениями льготной программой. К примеру, новые условия исключат возможность «донорской» ипотеки — такая схема позволяет получить льготную ставку тем, кто не подходит под программу. Покупатели формально привлекают к сделке созаемщика-«донора», который может получить семейную ипотеку. То есть кредит оформляется на льготных условиях, но реально его выплачивает другая сторона. В скором времени такая схема станет недоступной.
Эксперт по недвижимости Эрнст Мусин отмечает, что такое новое условие подогревает интерес потенциальных заемщиков: «Новости об одном кредите на одну семью очень сильно влияют на покупателей. Нововведение уже официально принято, все мы знаем, что с 1 февраля невозможно будет взять второй кредит на другого супруга. Те, кто брали кредит ранее и делали все, чтобы у них оставалась вторая «семейка», хотят этим правом поскорее воспользоваться». Эксперт добавляет, что времени у желающих купить квартиру на самом деле еще меньше, чем до 1 февраля, поскольку в январе запланированы затяжные выходные, а после — банки какое-то время будут входить в рабочий режим.
По новым условиям наиболее уязвимой категорией окажутся семьи, где у одного из супругов есть проблемы с «финансовым досье». «Сейчас если у одного супруга испорчена кредитная история, его можно не включать в договор. С февраля оба супруга будут в документах — это удар по семьям, у которых не все хорошо», — объясняет специалист по недвижимости. Добавим, что возможность привлечь третьих лиц для увеличения дохода, например, родственников, сохранится.
Но не все так печально — шанс оформить второй льготный кредит останется по двум сценариям:
-
если первая ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года, для получения второй необходимо, чтобы в семье родился еще один ребенок и первый кредит был полностью погашен
-
если же первый кредит получен до этой даты, то после его погашения можно претендовать на второй, и новое рождение ребенка не потребуется.
Рефинансирование
Есть и хорошие новости. С февраля изменятся правила рефинансирования для заемщиков, которые оформили комбинированную ипотеку, то есть кредит из двух частей: одна выдана по льготной госпрограмме (например, по семейной ипотеке под 6%), а вторая — по рыночной ставке, если стоимость жилья превышает лимиты программы (6 млн в Татарстане).
Сейчас при рефинансировании такого кредита банки рассматривают его целиком как новый рыночный заем, пересчитывая ставку заново по текущим условиям, даже на ту часть, которая изначально была льготной. Это часто делает рефинансирование невыгодным.
Минфин разъясняет, что после вступления в силу новых правил при рефинансировании комбо-ипотеки будет учитываться ее льготная составляющая. Это позволит пересмотреть условия кредита с учетом обеих частей. Итоговая сниженная ставка будет рассчитываться на основе текущей ключевой ставки и стоимости фондирования для банков. Таким образом у заемщиков появится реальная возможность уменьшить общую переплату по комбинированному кредиту.
Привязка к региону
Теперь обратимся к тому, что обсуждают. В 2026 году семейную ипотеку могут привязать к региону, где покупатель имеет постоянную регистрацию. Инициатива направлена на то, чтобы государственная поддержка в первую очередь помогала развивать региональные рынки жилья.
Идею озвучила председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко. Инициатива стала ответом на существующий перекос: сегодня почти половина всех кредитов по семейной ипотеке выдается в Москве и Санкт-Петербурге, причем порядка 40% из них оформляют жители других регионов. Это означает, что значительные средства «стекаются» в эти города, не достигая цели — стимулирование строительство жилья в регионах. Кроме того, при такой схеме страдает бюджет страны, поскольку именно в Москве и Санкт-Петербурге лимиты составляют 12 млн рублей.
Сейчас обсуждаются два подхода к реализации. Первый, более жесткий, предполагает, что купить жилье можно будет только в том регионе, где семья зарегистрирована. Второй, компромиссный вариант, который поддерживает Минфин, разрешит покупку в другом регионе, но при обязательном условии последующей прописки по новому адресу. Это должно служить доказательством реального переезда.
Эрнст Мусин указывает на возможные проблемы: во-первых, новые условия могут негативно сказаться на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга, где покупатели из регионов составляют заметную долю, во-вторых — появится серый рынок продажи прописок в этих городах.
Практическое применение правила о прописке также вызывает вопросы, особенно для покупателей квартир в строящихся домах. «Допустим, покупаешь квартиру в 2026-м, а подтвердить переезд сможешь только в 2028-м. За это время и планы на переезд могут поменяться, и квартиру можно продать. Как это будет регулироваться?» — задается вопросом собеседник Урбан Медиа.
Дифференцированная ставка
Одна из самых обсуждаемых инициатив — отмена единой ставки. Летом Госдума поручила Минфину и Минстрою проработать вопрос о введении дифференцированной ставки, которая будет зависеть от трех параметров: количества детей в семье, региона проживания и типа населенного пункта (крупный город, малый город или село).
В качестве одного из вариантов рассматривается схема, при которой ставка будет составлять 12% на первого ребенка, 6% — на второго и 4% — на третьего и последующих детей. Если такое предложение будет принято, это существенно изменит доступность программы. По данным «Домклик», более 55% российских семей имеют только одного ребенка, именно они могут столкнуться с трудностями. Если в 2025 году медианный ежемесячный платеж по программе составляет 31,4 тыс. рублей, то при ставке 12% для семей с одним ребенком он вырастет примерно на 38%.
Повышение ставки и платежа приведет к увеличению числа отказов в кредитах, поскольку решающим фактором при выдаче остается показатель долговой нагрузки. Если выплаты по всем кредитам поглощают более 80% дохода семьи, банк отказывает в выдаче ипотеки. По оценкам аналитиков, около 20% нынешних заемщиков при ставке 12% превысили бы этот критический порог.
Эксперт рассматривает возможные последствия для рынка в целом. Если ключевая ставка ЦБ опустится до 12% и ниже, а льготная для первого ребенка составит те же 12%, покупатели могут переориентироваться на вторичное жилье, поскольку проценты сопоставимы, а жилье дешевле. В ответ на это застройщики новостроек будут вынуждены активизироваться и предлагать собственные меры поддержки, например, субсидированные ставки, чтобы сохранить конкурентоспособность.
К чему приведут изменения?
Возможные изменения в программе, включая введение дифференцированных ставок и привязку к региону, ставят вопрос о ее будущей справедливости и влиянии на рынок недвижимости.
С одной стороны, по словам Эрнста Мусина, нужно учитывать финансовую нагрузку на бюджет страны: «Не все обращают внимание, что государство несет большие расходы, чтобы субсидировать ставки — только в этом году было выделено порядка 2 трлн рублей. От этого страдают другие сферы. Если рассмотреть изменения с этой точки зрения, то, возможно, они покажутся справедливыми».
Но с позиции обычной семьи, особенно с одним ребенком, повышение ставки до 12% выглядит несправедливым. «Семьи создали новую ячейку общества, у них появился ребенок, а кредит для них стал менее доступным. По этой причине они будут дольше снимать жилье или ютиться в маленькой собственной квартире», — отмечает эксперт.
Есть мнение, что низкая доступность семейной ипотеки спровоцирует падение цен, но Эрнст Мусин прогнозирует противоположный сценарий — рост стоимости жилья. По его мнению, застройщики, чтобы компенсировать потерю части покупателей, будут активнее предлагать собственные программы и рассрочки, которые влекут за собой дополнительные расходы.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий